Propiedad horizontal. Mejora de la eficiencia energética

En 2020 España aprobaba el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, el cual se ha visto continuada con toda una serie de medidas adoptadas a través de sucesivas normas: RDL 36/2020; el RDL 19/2021; la L 10/2022; el RDL 18/2022 o, recientemente, el RDL 8/2023.

Desde el punto de vista del régimen de la propiedad horizontal, más allá de lo que es el acceso al sistema de subvenciones establecidos para fomentar la ejecución de las obras de mejora, lo que ha hecho el legislador en modificar la LPH con el objetivo de flexibilizar el régimen de adopción de acuerdos en lo relativo a este tipo de actuaciones.

Por un lado, la adopción de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, así como la instalación de infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos se encuentra sujeta a la aprobación por un tercio de los propietarios integrantes de la comunidad que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación en las que se encuentre dividido el inmueble. El acuerdo puede ser acordado a petición de cualquier propietario.

En estos casos, la comunidad no puede repercutir los gastos derivados tanto de su instalación, como de su posterior conservación y mantenimiento en los propietarios que no hubiesen votado expresamente a favor del acuerdo.

Por otro lado, cuando de lo que se trate sea de aprobar importantes obras de rehabilitación que comporten o contribuyan a la eficiencia energética del edificio o a la implantación de fuentes de energía renovables de uso común, sólo requerirán del voto favorable de la mayoría de los propietarios del edificio, siempre que representen la mayor parte de las cuotas de participación existentes.

Dentro los acuerdos sujetos a esta simple doble mayoría se encuentran, también, los de la modificación de la envolvente de los edificios, entendiendo por tal, todos los elementos que tienen por función separar el interior del exterior de un edificio, tales como muros, forjados, fachada, cubiertas, cámaras de ventilación, ventanas, etc.

Con el objetivo de proteger a los propietarios más desfavorecidos económicamente, la LPH establece un límite para este tipo de acuerdos, como es el que el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada la financiación, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Siempre que se respete este límite la obra aprobada será ejecutable y los propietarios disidentes vendrán obligados a contribuir al gasto en cuestión en la proporción que les corresponda, siendo así que las cuotas que se devenguen por estos conceptos tendrán las consideraciones de gastos generales, con lo cual disfrutarán de la condición de créditos preferentes a efectos de CC art.1923 y se verán garantizados por el sistema de la afección real sobre el piso que se contempla en LPH art.9.1.e).

El hecho de que se flexibilice la adopción de estos acuerdos en el seno de la comunidad de propietarios no es óbice para que tenga que obtenerse previamente la correspondiente autorización administrativa que proceda (LPH art.10.3 redacc RDL 8/2023).

Del mismo modo, cuando la ejecución de estas actuaciones comporte un perjuicio cierto para uno o varios propietarios concretos, habrá de acordarse con los mismos y por acuerdo adoptado en junta con las mismas mayorías, la indemnización de daños y perjuicios que corresponda. A tal efecto podrá solicitarse un arbitraje o la emisión de un dictamen técnico. 

Paralelamente a la previsión legal dirigida a permitir la adaptación a las energías renovables de los edificios antiguos, el Código Técnico de la Edificación prevé que en los edificios de nueva construcción y rehabilitación en los que exista demanda de agua caliente sanitaria y/o climatización de una piscina cubierta, debe preverse que una parte de las necesidades energéticas térmicas sea cubierta mediante la incorporación de sistemas de captación, almacenamiento y utilización de energía solar de baja temperatura. La determinación del Código Técnico tiene la consideración de mínimos y se establece sin perjuicio de los valores que puedan establecer las administraciones competentes.

Del mismo modo, el Código Técnico de la Edificación prevé una serie de edificios en los que han de instalarse sistemas de captación y transformación de energía solar en energía eléctrica por procedimientos fotovoltaicos para uso propio o suministro de la red.

El objetivo de la instalación de estas infraestructuras o sistemas no es otra que la de mejorar la eficiencia energética del inmueble, lo que trae consigo un menor consumo y unos índices de emisión más reducidos.

Tipos de instalaciones

Algunas de las instalaciones que pueden incorporarse a los edificios para la mejora de la eficiencia energética e incorporación de sistemas de energías renovables son las siguientes:

• Para el aprovechamiento de la energía eólica, instalaciones micro-eólicas, con generadores eólicos compactos capaces de generar una potencia eléctrica inferior a 100 Kw, bien aisladas o bien en sistema híbrido junto con la instalación solar fotovoltaica.

• Para el aprovechamiento de la energía solar térmica y destinado fundamentalmente para calentar el agua sanitaria y/o de piscinas, o para el sistema de calefacción y refrigeración, se suele instalar un captador, un acumulador (depósito), una caldera de apoyo, una estación solar, el circuito de distribución y los puntos de consumo. Estas instalaciones pueden suponer un ahorro de hasta el 80%, aunque exigen un mantenimiento adecuado y frecuente, además de la variabilidad en la producción en función de las horas de sol.

• Para el aprovechamiento de la energía solar fotovoltaica, destinada fundamentalmente a la generación de energía eléctrica, se puede instalar un sistema de paneles solares, normalmente en la cubierta de los edificios. El rendimiento de estas instalaciones en nuestro país es bastante bueno, llegando a alcanzar una potencia de hasta 1.000 W por m² en días despejados. Requieren de un mantenimiento mínimo.

• Para el aprovechamiento de la energía del aire exterior, se pueden instalar bombas de calor aire/agua que toman la energía del ambiente exterior.

• Para el aprovechamiento de la energía biomasa, también apta para el servicio de agua caliente sanitaria y calefacción, se puede instalar un servicio compuesto de un acumulador y una caldera. La energía en este caso se genera con residuos de actividades agrícolas, ganaderas o forestales, como pueden ser restos de la poda, cáscaras de almendras o huesos de aceitunas u olivas.